ウォルトン投資は儲かる？北米未開発地投資スキームと成功のカギを解説

カナダに本拠を置くウォルトン社は、1979年の創業以来、土地の取得から開発、売却までを一貫して手掛けるアセットマネジメント企業です。

北米の都市圏拡大や人口増加を背景に、土地の価値上昇を狙う「ランドバンキング」という投資スキームを提供しており、日本の投資家にとっても魅力的な選択肢の一つ。

私自身もウォルトンに投資する人の1人で、香港オフィスに行ったり、東京に新しくできた丸の内ビルディング内のオフィスに行ったりといった経験もあります。

一方で、ウォルトン投資は一般的な株式やREIT（不動産投資信託）とは異なり、長期保有・流動性リスク・為替リスクといった特徴を持つため、事前に正しく理解することが欠かせません。

そこで本記事では、ウォルトン投資の仕組み、メリットとリスク、他の海外不動産投資との違い、投資の流れなど、ウォルトンとは何か、ウォルトンはどんな投資商品を提供しているのかなどの全体像を徹底的に解説していきたいと思います。

ウォルトンとはどんな会社か

まず初めに、ウォルトンとはどんな会社なのかから見ていきましょう。

ウォルトン（Walton International Group）は、カナダに本社を置く不動産アセットマネジメント企業です。

1979年に設立され、40年以上にわたり北米の土地開発事業を中心に成長を続けてきています。

基本情報

創業年：1979年
本社：カナダ・カルガリー
管理資産規模：数十億ドル規模
管理土地：数万エーカー以上の未開発地
拠点：北米を中心に、アジア（香港・日本・シンガポール）、中東などグローバル展開

主な事業内容

ランドバンキング（未開発地の取得と管理）
将来開発が見込まれる土地を長期保有し、都市拡張の波に乗せて価値を高める。
土地開発（LAD・BOLDなどの仕組み）
- LAD（Land Development Financing）：開発業者への融資
- BOLD（Build-to-Rentやオプション契約）：開発契約に基づく投資
アセットマネジメント
投資家から集めた資金をもとに土地を取得し、売却益を投資家へ分配。

特徴

都市圏の人口増加に着目
北米では人口が増え続けており、郊外の住宅・商業開発需要が拡大。
長期的視点の投資戦略
10年以上の保有を前提とするケースも多く、短期利益より資産形成を重視。
世界中の投資家に門戸を開放
日本の投資家もセミナーや販売代理店を通じて参加可能。

ウォルトン投資の全体像

ウォルトンの主な投資手法は、北米の未開発地を取得し、都市の拡大や人口増加に合わせて開発・売却することで利益を得る投資手法です。

株式や債券のように短期的な売買で利益を狙うのではなく、長期的に土地を保有し、都市計画やインフラ整備の進展とともに価値が高まった段階で売却する仕組みです。

投資家は土地の保有・開発・売却プロセスに間接的に参加し、長期的な資産価値の上昇を狙います。ここでは代表的な3つの仕組みを解説します。

ウォルトンの3つの投資スキーム

土地取得（Land Banking）
将来開発が見込まれる北米の都市圏周辺で、未開発の大規模土地を取得。
開発計画（LAD・BOLDなど）
開発業者や自治体と連携し、宅地造成や商業用地としての利用計画を進める。
売却・収益分配
開発需要が高まった段階で売却し、投資家へ利益を分配。

ランドバンキング（Land Banking）

概要
将来都市の拡大が見込まれる地域で、未開発の大規模な土地を取得し、長期的に保有します。都市計画やインフラ整備が進むと地価が上昇し、その段階で売却することで収益を得ます。
ポイント
- 投資家は土地所有権を間接的に持つ形態
- 売却益が発生するまで分配は行われないケースもある
- 投資期間は10年以上に及ぶ場合もある
メリット：都市成長の恩恵をダイレクトに享受できる
リスク：流動性が低く、短期売買には不向き

LAD（Land Development Financing｜土地開発融資）

概要
開発業者に対して資金を融資する形の投資。融資した資金は住宅地や商業用地の造成に使われ、利息収入や開発収益から投資家に分配されます。
ポイント
- 融資型のため、比較的キャッシュフローが早期に発生する
- ただし開発計画が頓挫した場合のリスクは残る
メリット：比較的早いリターンが期待できる
リスク：開発進捗に依存するためプロジェクト失敗のリスクあり

BOLD（Build-to-Rent / Option Development）

概要
開発業者とオプション契約を結び、将来の開発計画に参加するスキーム。土地の開発から賃貸住宅建設（Build-to-Rent）までを含むこともあります。
ポイント
- オプション契約により、開発需要が高まった時点で権利を行使
- 収益は土地売却益または賃貸収入として還元
メリット：投資家は柔軟にプロジェクトに参加可能
リスク：契約条件や市場環境に強く左右される

スキーム比較表

スキーム	投資対象	投資期間	収益の発生タイミング	リスク	向いている投資家
ランドバンキング	未開発地	長期（10年以上）	売却時	流動性リスク	長期資産形成派
LAD	開発業者への融資	中期（3〜7年程度）	利息収入＋売却益	開発失敗リスク	キャッシュフロー重視派
BOLD	オプション契約土地／賃貸住宅	中期〜長期	売却または賃貸収入	契約条件・市況依存	柔軟に投資したい派

ウォルトン投資のメリット

ウォルトン投資には、株式や通常の不動産投資とは異なるメリットがあります。

特に「北米の成長市場に乗れること」と「長期的な資産保全」が大きな魅力です。

北米市場の成長を取り込める

北米は人口増加と都市圏拡大が続いており、住宅・商業施設の需要が底堅い。
特にテキサス州やアリゾナ州などの成長都市では、土地需要が長期的に拡大する傾向がある。
投資家は都市拡張の恩恵を享受できる。

インフレに強い実物資産

土地は「現物資産」であり、通貨価値が下落しても相対的に価値を維持しやすい。
インフレ局面での資産保全手段として有効。

投資ポートフォリオの分散効果

株式や債券と相関が低いため、全体のリスクを分散できる。
日本国内資産だけでは得られない「地域分散」が可能。

プロによるアセットマネジメント

ウォルトンは40年以上の実績を持つ専門会社。
投資家は煩雑な管理業務を負担せず、資産運用に参加できる。

長期的リターンの可能性

ランドバンキングによって都市成長の波に合わせた大幅な価格上昇が期待できる。
配当や利息収入ではなく、「まとまったキャピタルゲイン」を狙えるのが特徴。

メリットまとめ

まとめると、ウォルトン投資には以下のようなメリットがあります。

メリット	内容
北米市場の成長	人口増加・都市拡張の恩恵を享受
インフレ耐性	実物資産として価値を維持
ポートフォリオ分散	国内資産と相関が低い
専門運営	管理はウォルトンが実施
長期的リターン	開発・売却時に大幅な収益可能性

投資のリスク・注意点

ウォルトン投資は大きなリターンの可能性を秘める一方で、一般的な金融商品とは異なる特有のリスクがあります。

投資判断の際には、以下のリスクもあることを十分に理解しておく必要があります。

長期保有リスク

投資期間は10年以上に及ぶケースもあり、短期での利益確定は期待できない。
※最近はDRホートン社との提携があるため、商品によっては最長7年償還商品や、日本円でも投資できる投資信託があります。
また、米国の住宅が不足しており、需要は今後10年はあると言われていますので、投資期間のリスクはリーマンショック時よりかなり減っていると言えます。
資金をすぐに引き出すことが難しいため、余裕資金での投資が前提。

流動性リスク

上場株式やREITのように市場で売却できず、途中換金は不可能。
売却は開発計画の進行や需要に依存するため、償還タイミングの予測が難しい。

為替リスク

投資は主に米ドル建てで行われる。（日本円建ての商品もあり）
ドルで投資した場合、円高になると、利益が目減りする可能性がある。為替ヘッジの検討が必要。

開発計画の不確実性

インフラ整備や都市拡張の進捗に遅れが生じれば、計画が頓挫する可能性もある。
開発需要が想定通りに伸びない場合、リターンが限定的となる。

リスクまとめ表

リスク	内容
長期保有	10年以上の投資期間、短期換金困難
流動性	市場で売買不可、開発進行に依存
為替	円高で利益が減少
開発計画	遅延や頓挫でリターンが低下

ウォルトンと他の海外不動産投資との比較

ウォルトン投資は「北米の未開発地への長期投資」という独自の性質を持っています。

次に他の一般的な海外不動産投資と比較し、ウォルトンの特徴や良さをより明確に見ていきましょう。

海外マンション投資との比較

海外マンション投資
- 賃貸収入（インカムゲイン）を得るのが主目的。
- 管理・賃貸運営の手間や現地パートナーの選定が必要。
- 流動性はやや高めだが、物件価格や空室率に左右される。
ウォルトン投資
- キャピタルゲイン狙い（売却益重視）。
- 投資家は管理業務に関与しない。
- 長期保有が前提で流動性は低い。

REIT（不動産投資信託）との比較

REIT
- 上場市場で売買可能 → 流動性が高い。
- 少額から投資可能。
- 配当収入が定期的に得られる。
- 市場環境に影響されやすく、価格変動が大きい。
ウォルトン投資
- 非上場 → 流動性が低い。
- 最低投資額は比較的高い。
- 分配は土地売却後の一括になる場合が多い。
- 市場変動よりも都市開発や人口動態の影響を強く受ける。

ウォルトン投資の位置づけ

「インカムゲイン型の投資（マンション投資・REIT）」と「キャピタルゲイン型の投資（ウォルトン投資）」の違いが明確。
短期的な配当や流動性を求める投資家にはREITやマンション投資が向き、
長期的にまとまった収益を狙いたい投資家にはウォルトン投資が適している。

ウォルトン投資 vs 他の海外不動産投資

項目	ウォルトン投資	海外マンション投資	REIT
投資対象	未開発地（土地）	マンション物件	上場不動産ポートフォリオ
収益形態	売却益（キャピタルゲイン）	家賃収入＋売却益	配当＋値上がり益
投資期間	長期（10年以上）	中期〜長期	短期〜長期
流動性	低い	中程度	高い
管理負担	なし（会社に委託）	高い（管理・修繕あり）	なし
リスク要因	為替・開発計画・流動性	空室率・修繕費	市場変動・金利

ウォルトン投資を検討する流れ

ウォルトン投資は独自の仕組みを持つため、投資を始めるには一定の手順を踏む必要があります。

ここでは、一般的な日本の投資家が参加する際の流れを整理します。

ステップ1｜セミナー・説明会への参加

日本ではウォルトン社や販売代理店が定期的に投資セミナーを開催。
ランドバンキングやLAD、BOLDといった投資スキームの詳細を学べる。
投資対象の土地情報（エリア・取得価格・開発計画など）が提示される。

ステップ2｜投資条件の確認

最低投資金額：数百万円規模からが一般的。
投資期間：通常は10年以上。
分配方法：土地売却益や融資利息収入に基づく。
リスク説明：流動性や為替リスクについて事前に説明がある。

ステップ3｜契約・投資開始

投資家は販売代理店を通じて契約を締結。
投資対象は「ウォルトン社が管理する特定の土地プロジェクト」。
契約後、資金を拠出し、ウォルトン社が土地の取得・管理を行う。

ステップ4｜運用・モニタリング

投資家は定期的にプロジェクト進捗レポートを受け取る。
開発計画や売却の進捗状況が随時報告される。
投資家自身が現地に関与する必要はない。

ステップ5｜売却・分配

開発需要が高まり、土地が売却された段階で利益を実現。
収益は投資家に分配される。
保有期間が長い分、一度の分配額が大きくなる可能性がある。

よくある質問（FAQ）

Q1. 最低投資金額はいくらですか？

一般的には数百万円規模から投資が可能です。

案件や販売代理店によって異なりますが、参考数値として、私が投資している商品のミニマムは300万円でした。

Q2. 分配はどのように行われますか？

ランドバンキングの場合：土地売却時にキャピタルゲインを一括分配するのが基本です。
LADの場合：融資利息が定期的に分配され、売却益も加わるケースがあります。

Q3. 途中で解約できますか？

基本的に途中解約はできません。保有期間は長期に及ぶため、流動性が低い点を理解しておく必要があります。

Q4. 為替リスクはありますか？

はい。商品によって投資は米ドル建てで行われるため、円高になるとリターンが目減りする可能性があります。

必要に応じて為替ヘッジの検討が推奨されます。

Q5. 税金はどうなりますか？

分配金や売却益は日本での課税対象となります。
所得区分は「雑所得」または「譲渡所得」に該当する場合が多いです。
詳細は税理士など専門家に相談することをおすすめします。

Q6. 信頼性はありますか？

ウォルトン社は1979年創業で40年以上の実績を持ち、北米を中心にグローバル展開しています。

ただし、どのような投資においてもリスクはあります。

「必ず儲かる」保証はない、元本保証ではないということは覚えておきましょう。

ウォルトン投資は誰に向いているか

ウォルトン投資は、北米の未開発地というユニークな資産に投資し、都市成長とともに長期的なキャピタルゲインを狙う投資手法です。

一般的な株式やREITのように流動性が高い商品ではなく、数年以上の長期保有を前提とした投資である点が最大の特徴です。

向いている投資家

長期で資産形成を考える人
短期的な利益よりも、時間をかけてまとまった収益を得たい人。
不動産投資に興味があるが管理の手間を避けたい人
実物のマンションやアパート経営のような日常管理が不要。
国際分散投資を目指す投資家
日本国内の資産に偏らず、海外成長市場へ資金を配分したい人。

特に、余剰資金の運用先を探しており、長期で資産運用を考えている人は、ぜひウォルトン投資を検討してみて欲しいなと思います。